Verjährung der Nebenkostenabrechnung

Wie lange verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung?

Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Das gilt für die Nachforderung des Vermieters ebenso wie für das Guthaben des Mieters.

Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Anspruch entsteht. Bei Betriebskosten ist das nicht das Ende des Abrechnungsjahres, sondern der Zugang der Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat schon früh entschieden, dass die Nachforderung erst mit der Erteilung einer nachprüfbaren Abrechnung fällig wird und die Verjährung daran anknüpft (BGH, Rechtsentscheid vom 19.12.1990, VIII ARZ 5/90). Spätere Urteile verlangen dafür den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05).

Daraus folgt: Die Verjährung beginnt nicht schon zu dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter frühestens hätte abrechnen können. Dass er sich Zeit lässt, verschiebt den Beginn. Davor schützt Sie die zwölfmonatige Abrechnungsfrist, nicht die Verjährung.

Abrechnungsfrist, Einwendungsfrist und Verjährung im Vergleich

Viele Ratgeber werfen die drei Fristen zusammen. Sie haben aber unterschiedliche Wirkungen:

In der Praxis greift meist zuerst die Abrechnungsfrist. Die Verjährung wird wichtig, wenn eine fristgerechte Abrechnung vorliegt, aber niemand zahlt, oder wenn ein Guthaben über Jahre nicht ausgezahlt wird.Einzelheiten zur Zwölfmonatsfrist und einen Fristrechner finden Sie unter Frist der Nebenkostenabrechnung.

Rechenbeispiele: wann ein Anspruch verjährt

Die folgenden Beispiele gehen von einem Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum aus und davon, dass keine Hemmung und kein Neubeginn eingetreten sind.

Im ersten Beispiel kann der Vermieter eine Nachforderung für 2023 also bis Ende 2027 gerichtlich geltend machen. Ein Guthaben aus derselben Abrechnung können Sie ebenso lange verlangen.

Wenn der Vermieter gar nicht abrechnet

Kommt jahrelang keine Abrechnung, stellt sich die Frage, ob dann irgendwann alles verjährt ist. Für den Vermieter ist die Antwort einfach: Nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist kann er ohnehin keine Nachforderung mehr verlangen, wenn er die Verspätung zu vertreten hat. Auf die Verjährung kommt es dafür nicht an.

Für Sie als Mieter geht es um das mögliche Guthaben. Solange keine Abrechnung erteilt ist, ist auch kein Guthaben entstanden. Sie haben aber andere Mittel:

• Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die weiteren Vorauszahlungen zurückhalten, bis ordnungsgemäß abgerechnet ist (§ 273 BGB; BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04).
• Nach dem Ende des Mietverhältnisses können Sie die Vorauszahlungen für nicht abgerechnete Zeiträume zurückverlangen (BGH, VIII ZR 57/04).

Wie lange diese Rechte selbst durchsetzbar sind, hängt vom Einzelfall ab. Warten Sie deshalb nicht ab, sondern fordern Sie die Abrechnung schriftlich an, sobald die Frist verstrichen ist.

Was die Verjährung anhält oder neu starten lässt

Die drei Jahre laufen nicht immer ungestört durch. Das Gesetz kennt zwei Mechanismen:

1. 01
   Hemmung durch Verhandlungen

   Verhandeln Vermieter und Mieter über die Abrechnung, ist die Verjährung gehemmt, bis eine Seite die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt dann frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein (§ 203 BGB). Ein Schriftwechsel über Einwendungen kann eine solche Verhandlung sein.

2. 02
   Hemmung durch Klage oder Mahnbescheid

   Erhebt der Vermieter Klage oder lässt er einen Mahnbescheid zustellen, ist die Verjährung gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB). Die Hemmung endet sechs Monate nach Abschluss des Verfahrens.

3. 03
   Neubeginn durch Anerkenntnis

   Erkennen Sie den Anspruch an, beginnt die Verjährung von vorn (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Das Gesetz nennt als Beispiel ausdrücklich die Abschlagszahlung. Wer eine Nachzahlung in Raten begleicht, setzt damit in der Regel eine neue Verjährungsfrist in Gang.

Während der Hemmung wird die Zeit nicht mitgezählt, die Frist läuft danach weiter. Beim Neubeginn startet dagegen eine neue Frist von drei Jahren.

Was passiert, wenn ein Anspruch verjährt ist?

Ein verjährter Anspruch erlischt nicht. Der Schuldner darf aber die Leistung verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB). Er muss sich darauf berufen, das Gericht prüft die Verjährung nicht von selbst.

• Schon gezahlt: Was auf einen verjährten Anspruch geleistet wurde, kann nicht zurückgefordert werden, auch wenn der Zahlende die Verjährung nicht kannte (§ 214 Abs. 2 BGB).
• Aufrechnung bleibt möglich: Mit einer verjährten Forderung kann noch aufgerechnet werden, wenn sie zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Forderungen erstmals gegenüberstanden, noch nicht verjährt war (§ 215 BGB). Ein Vermieter kann so zum Beispiel eine alte Nachforderung mit einem späteren Guthaben verrechnen.
• Kaution: Ob der Vermieter eine Mietkaution noch für eine verjährte Nachforderung verwenden darf, ist eine Frage des Einzelfalls und sollte rechtlich geprüft werden.

Neben der Verjährung kann eine Nachforderung in seltenen Fällen auch verwirkt sein, wenn der Vermieter sehr lange untätig bleibt und Sie sich darauf einrichten durften. Das ist eine Frage des Einzelfalls.

Sonderfälle: Rückforderung, Korrektur und Gewerbe

Zu viel gezahlte Nachzahlung zurückfordern

Haben Sie eine Nachzahlung beglichen und stellt sich später heraus, dass die Abrechnung fehlerhaft war, entscheidet zuerst die Einwendungsfrist. Fehler müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang gerügt haben. Ist das geschehen, unterliegt Ihr Rückzahlungsanspruch ebenfalls der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist.

Berichtigte Abrechnung

Korrigiert der Vermieter eine Abrechnung, stellt sich die Frage, ob die Verjährung neu beginnt. Das hängt davon ab, ob die Berichtigung einen neuen oder höheren Anspruch begründet und wann sie zugeht. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Nachforderung durch eine Berichtigung grundsätzlich nicht mehr erhöhen (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04). Lassen Sie solche Fälle im Zweifel prüfen.

Heizkosten

Für die Heizkostenabrechnung gelten keine eigenen Verjährungsregeln. Sie ist Teil der Betriebskostenabrechnung, ihre Ergebnisse verjähren mit dieser.

Gewerberäume

Die regelmäßige Verjährung gilt auch für Gewerbemietverhältnisse. Weil dort keine gesetzliche Abrechnungsfrist besteht, gewinnt die Verjährung an Bedeutung. Ob der Mietvertrag eine eigene Abrechnungsfrist vorsieht, sollten Sie gesondert prüfen.

Checkliste: Ist meine Nebenkostenabrechnung verjährt?

• Für welches Jahr ist abgerechnet worden, und an welchem Tag ging die Abrechnung zu?
• Kam die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums? Wenn nicht, ist eine Nachforderung meist schon deshalb ausgeschlossen.
• Enthält die Abrechnung die Mindestangaben? Ohne formell ordnungsgemäße Abrechnung ist die Nachforderung nicht fällig.
• Rechnen Sie drei volle Kalenderjahre ab dem Ende des Zugangsjahres.
• Gab es Verhandlungen, eine Klage oder einen Mahnbescheid? Dann verschiebt sich das Ende.
• Haben Sie Raten oder Teilbeträge gezahlt oder die Forderung schriftlich anerkannt? Dann kann die Frist neu begonnen haben.

Die Checkliste ersetzt keine rechtliche Prüfung. Gerade bei Hemmung und Anerkenntnis hängt viel vom genauen Ablauf ab.

Verjährung prüfen lassen

Möchten Sie wissen, ob eine alte Nachforderung noch durchsetzbar ist oder ob Ihnen ein Guthaben zusteht? Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage an einen unabhängigen Fachpartner weiter, zum Beispiel eine Kanzlei für Mietrecht. Die Vermittlung ist für Sie kostenlos. Wir selbst beraten nicht rechtlich.

Verwandte Themen

Die Verjährung ist meist erst der zweite Schritt. Zuerst sollten Sie prüfen, ob die Abrechnung überhaupt stimmt: Nebenkostenabrechnung prüfen enthält die Checkliste mit allen Prüfpunkten.Wer eine fristgerechte Nachforderung erhalten hat, findet Hinweise zu Fälligkeit und Ratenzahlung unter Nachzahlung der Nebenkosten.Wer ausgezogen ist und auf die letzte Abrechnung wartet, liest weiter unter Nebenkostenabrechnung nach Auszug.

Häufige Fragen zur Verjährung