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Rechtsgrundlage: die Heizkostenverordnung
Die Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungs und Warmwasseranlagen sowie der Lieferung von Wärme und Warmwasser, etwa aus Fernwärme.
Der Gebäudeeigentümer muss den anteiligen Verbrauch jeder Wohnung erfassen und die Räume dafür mit Messgeräten ausstatten; Mieter müssen das dulden (§ 4 Abs. 1 und 2 HeizkostenV). Die Verordnung geht vertraglichen Vereinbarungen vor (§ 2 HeizkostenV). Eine Ausnahme gilt für Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.
Nicht anzuwenden ist die Verordnung unter anderem bei Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je m² und Jahr, bei Räumen, in denen die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, in Alters und Pflegeheimen sowie Studenten und Lehrlingsheimen (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV). Wer eine eigene Gasetagenheizung hat und direkt mit dem Versorger abrechnet, erhält keine Heizkostenabrechnung vom Vermieter.
So ist eine Heizkostenabrechnung aufgebaut
Die meisten Heizkostenabrechnungen folgen denselben Rechenschritten. Wer sie kennt, findet sich auch in eng bedruckten Formularen zurecht.
- 01Gesamtkosten der Anlage
Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Wartung und Prüfung, Reinigung, Messungen nach dem Bundes Immissionsschutzgesetz sowie Miete, Eichung und Abrechnung der Messgeräte (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Bei Wärmelieferung tritt das Entgelt des Lieferanten an die Stelle der Brennstoffkosten (§ 7 Abs. 4).
- 02Aufteilung in Heizung und Warmwasser
Versorgt eine Anlage beides, werden die Kosten getrennt. Die Wärmemenge für Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen. Nur wenn das unzumutbar aufwendig ist, darf sie mit der Formel Q = 2,5 × V × (tw minus 10) geschätzt werden, wobei V das Warmwasservolumen in Kubikmetern und tw die mittlere Warmwassertemperatur ist (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).
- 03Grundkosten und Verbrauchskosten
Von den Heizkosten werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, der Rest als Grundkosten nach Fläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1). Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne, der Rest nach Fläche (§ 8 Abs. 1).
- 04Preis je Einheit
Grundkosten geteilt durch die Gesamtfläche ergeben den Preis je m², Verbrauchskosten geteilt durch alle erfassten Einheiten den Preis je Einheit.
- 05Ihr Anteil
Ihre Fläche mal Preis je m² plus Ihre Einheiten mal Preis je Einheit. Dazu kommen die Angaben zu den CO2 Kosten und die Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkostenV.
In bestimmten Altbauten mit Öl oder Gasheizung und überwiegend gedämmten Leitungen ist der Verbrauchsanteil fest auf 70 Prozent vorgegeben: wenn das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).
Beispiel einer Heizkostenabrechnung
Die Zahlen sind frei gewählt. Ein Haus mit 480 m² Wohnfläche hat Heizkosten von 9.000 Euro und Warmwasserkosten von 2.400 Euro. Die Heizkosten werden zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, die Warmwasserkosten zu 50 Prozent. Die Heizkostenverteiler im Haus zeigen zusammen 12.000 Einheiten, die Wohnung im Beispiel hat 72 m², 1.900 Einheiten und einen Warmwasserverbrauch von 14 von insgesamt 96 m³.
| Position | Gesamt | Preis je Einheit | Wohnung | Betrag |
|---|---|---|---|---|
| Heizung Grundkosten 30 % | 2.700,00 | 5,625 je m² | 72 m² | 405,00 |
| Heizung Verbrauchskosten 70 % | 6.300,00 | 0,525 je Einheit | 1.900 Einheiten | 997,50 |
| Warmwasser Grundkosten 50 % | 1.200,00 | 2,50 je m² | 72 m² | 180,00 |
| Warmwasser Verbrauchskosten 50 % | 1.200,00 | 12,50 je m³ | 14 m³ | 175,00 |
| Heizung und Warmwasser gesamt | 11.400,00 | 1.757,50 |
Der Betrag von 1.757,50 Euro geht als eine Zeile in die Betriebskostenabrechnung ein. Würde der Vermieter dieselben Kosten ausschließlich nach Fläche verteilen, entfielen auf die Wohnung 72 von 480 m², also 1.710 Euro. Diesen Anteil dürfte der Mieter dann nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um 15 Prozent kürzen, er zahlte 1.453,50 Euro.
Wichtig: Einheiten von Heizkostenverteilern sind keine Kilowattstunden. Sie sind nur innerhalb eines Hauses vergleichbar und taugen nicht für einen Vergleich mit Nachbarn in anderen Gebäuden.
Messgeräte, Fernablesung und monatliche Information
Erfasst wird der Wärmeverbrauch mit Wärmezählern oder Heizkostenverteilern, der Warmwasserverbrauch mit Warmwasserzählern (§ 5 Abs. 1 HeizkostenV). Für die Fernablesung gelten Stichtage:
| Regel | Inhalt | Vorschrift |
|---|---|---|
| Neue Geräte ab 1. Dezember 2021 | müssen fernablesbar sein, also ohne Zutritt zur Wohnung ablesbar | § 5 Abs. 2 HeizkostenV |
| Neue Geräte ab 1. Dezember 2022 | müssen sich sicher an ein Smart Meter Gateway anbinden lassen | § 5 Abs. 2 Satz 3 |
| Ältere Geräte ohne Fernablesung | sind bis 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen, außer bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte | § 5 Abs. 3 |
| Verbrauchsinformation | bei fernablesbaren Geräten seit 1. Januar 2022 monatlich, mit Vergleich zu Vormonat und Vorjahresmonat | § 6a Abs. 1 und 2 |
| Angaben zur Abrechnung | Anteil der Energieträger, Steuern und Abgaben, Kosten der Messgeräte, Vergleich mit dem Vorjahr in grafischer Form | § 6a Abs. 3 |
Will der Eigentümer die Messgeräte mieten statt kaufen, muss er das den Nutzern vorher mit den Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
Wenn Werte fehlen: Schätzung und 25 Prozent Grenze
Fällt ein Gerät aus oder konnte nicht abgelesen werden, ermittelt der Eigentümer den Verbrauch ersatzweise: aus dem Verbrauch derselben Räume in vergleichbaren Zeiträumen, aus vergleichbaren anderen Räumen oder aus dem Durchschnitt des Gebäudes oder der Nutzergruppe (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Die Abrechnung sollte erkennen lassen, dass und wie geschätzt wurde.
Betrifft die Schätzung mehr als 25 Prozent der maßgeblichen Gesamtfläche oder des umbauten Raums, darf nicht mehr nach Verbrauch verteilt werden. Dann sind die Kosten ausschließlich nach Fläche oder umbautem Raum zu verteilen (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV).
Kürzungsrechte: 15 Prozent und 3 Prozent
Die Heizkostenverordnung und das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz geben Mietern ein eigenes Kürzungsrecht, wenn der Vermieter Pflichten verletzt:
| Anlass | Kürzung | Vorschrift |
|---|---|---|
| Kosten werden entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet | 15 % des Anteils | § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV |
| keine fernablesbare Ausstattung entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 | 3 % des Anteils | § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV |
| Informationen nach § 6a fehlen oder sind unvollständig | 3 % des Anteils | § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV |
| CO2 Kostenanteil nicht ermittelt oder nicht ausgewiesen | 3 % der Heizkosten | § 7 Abs. 4 CO2KostAufG |
Die Kürzungsrechte gelten nicht im Verhältnis eines Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV), wohl aber im Mietverhältnis. Für Abrechnungszeiträume ab 2027 ist die Nachrüstfrist für die Fernablesung zum 31.12.2026 zu beachten. Wie die CO2 Kosten aufgeteilt werden, erklärt die Seite CO2 Kosten mit Rechner.
Ein und Auszug: Zwischenablesung
Wechselt der Mieter während des Abrechnungszeitraums, muss der Eigentümer die Geräte der Wohnung zwischenablesen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Die Verbrauchskosten werden nach dieser Ablesung aufgeteilt, die Grundkosten der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die Grundkosten des Warmwassers zeitanteilig (§ 9b Abs. 2). Gradtagszahlen gewichten die Wintermonate stärker als den Sommer. Wer im Oktober auszieht, trägt deshalb bei Gradtagszahlen einen geringeren Anteil an den Grundkosten als bei einer rein zeitanteiligen Verteilung.
Heizkostenabrechnung prüfen: Checkliste
- Liegt der Verbrauchsanteil für Heizung und Warmwasser jeweils zwischen 50 und 70 Prozent?
- Entspricht die Gesamtfläche der Fläche in der Betriebskostenabrechnung?
- Stimmen Ihre Ablesewerte mit Ihren Notizen oder der Verbrauchsinformation überein?
- Wurde geschätzt? Wenn ja: für welche Geräte und nach welcher Methode, und liegt der Anteil unter 25 Prozent der Fläche?
- Sind Brennstoffmenge und Preis plausibel, und passt der Anfangsbestand zum Endbestand des Vorjahres, etwa beim Heizöl?
- Enthält die Position Wartung Reparaturen, die herausgerechnet werden müssten?
- Sind die CO2 Kosten aufgeteilt und die Einstufung des Gebäudes angegeben?
- Sind die Geräte fernablesbar, und haben Sie Verbrauchsinformationen erhalten?
Weitere Prüfpunkte für die übrigen Betriebskosten stehen auf der Startseite Nebenkostenabrechnung prüfen. Den Vergleich mit Durchschnittswerten ermöglicht die Seite Nebenkosten pro qm.
Abrechnungsdienst und Messdienst: worauf Vermieter achten
Viele Vermieter lassen Messgeräte und Heizkostenabrechnung von einem Messdienst erledigen. Wir nennen bewusst keine Anbieter. Für den Vergleich von Angeboten helfen diese Fragen:
- Sind die Geräte fernablesbar und an ein Smart Meter Gateway anbindbar, wie es § 5 Abs. 2 HeizkostenV für neue Geräte verlangt?
- Liefert der Dienst die monatlichen Verbrauchsinformationen und alle Angaben nach § 6a HeizkostenV?
- Weist die Abrechnung die CO2 Kosten mit Einstufung und Berechnungsgrundlagen aus (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG)?
- Wie hoch sind Miete, Wartung, Eichung und Abrechnung je Wohnung und Jahr? Diese Kosten sind umlagefähig und fallen damit unter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
- Wie lang ist die Vertragslaufzeit, und was passiert mit den Geräten bei einem Wechsel?
Für die übrigen Betriebskosten finden Sie Hinweise unter Nebenkostenabrechnung erstellen.
Heizkostenabrechnung prüfen lassen
Ob eine Kürzung berechtigt ist oder eine Schätzung zulässig war, hängt vom Einzelfall ab. Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage an einen unabhängigen Fachpartner weiter, zum Beispiel eine Kanzlei für Mietrecht. Die Vermittlung ist für Sie kostenlos; die Konditionen vereinbaren Sie direkt mit dem Fachpartner. Wir selbst prüfen nicht und beraten nicht rechtlich.
Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung
Wie wird die Heizkostenabrechnung berechnet?
Die Gesamtkosten werden zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt. Davon werden jeweils 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und der Rest nach Fläche verteilt (§§ 7 und 8 HeizkostenV). Ihr Anteil ergibt sich aus Ihrer Fläche mal Preis je m² plus Ihren Verbrauchseinheiten mal Preis je Einheit.
Darf der Vermieter die Heizkosten nur nach Quadratmetern abrechnen?
In Gebäuden, für die die Heizkostenverordnung gilt, grundsätzlich nicht. Rechnet er trotzdem nur nach Fläche ab, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Ausnahmen regeln § 2 und § 11 HeizkostenV.
Was bedeuten die Einheiten auf dem Heizkostenverteiler?
Es sind Verhältniswerte, keine Kilowattstunden. Sie zeigen, welchen Anteil Ihre Heizkörper am Gesamtverbrauch des Hauses haben, und sind nur innerhalb desselben Gebäudes vergleichbar.
Müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?
Seit dem 1. Dezember 2021 eingebaute Geräte ja. Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlt die Fernablesung entgegen dieser Pflicht, können Sie Ihren Anteil um 3 Prozent kürzen.
Was passiert, wenn mein Verbrauch geschätzt wurde?
Eine Schätzung ist bei Geräteausfall oder anderen zwingenden Gründen zulässig (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Betrifft sie mehr als 25 Prozent der Fläche, muss das ganze Haus nach Fläche abgerechnet werden. Fragen Sie nach Methode und Grundlage der Schätzung.
Welche Heizkosten sind normal?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen Heizung und Warmwasser im Abrechnungsjahr 2024 im Durchschnitt bei 1,32 Euro je m² und Monat, mit einer Spanne von 0,46 bis 2,18 Euro. Die Werte hängen stark von Gebäude, Energieträger und Verbrauch ab.
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.