Nebenkostenabrechnung nach Auszug

Frist der Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug

Der Auszug ändert an der Frist nichts. Der Vermieter muss keine gesonderte Abrechnung zum Auszugstag erstellen, sondern rechnet für den üblichen Abrechnungszeitraum ab. Die zwölf Monate nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB beginnen mit dem Ende dieses Zeitraums, nicht mit Ihrem Auszug.

Wer im Frühjahr auszieht, wartet also unter Umständen fast zwei Jahre auf die letzte Abrechnung. Das ist zulässig. Für Sie heißt das: Bewahren Sie Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Kontoauszüge so lange auf, bis die letzte Abrechnung geprüft und abgeschlossen ist. Wer zwischendurch ein weiteres Mal umzieht, sollte auch die zweite Adressänderung mitteilen. Eine Pflicht zu einer Teilabrechnung zum Auszugstag besteht nicht (§ 556 Abs. 3 Satz 4 BGB).Wie die Frist genau berechnet wird, erklärt die Seite Frist der Nebenkostenabrechnung mit Fristrechner.

Auszug mitten im Jahr: wie Ihr Anteil berechnet wird

In der Abrechnung erscheinen die Kosten des ganzen Jahres. Auf Sie entfällt nur der Teil, der auf Ihre Mietzeit fällt. Wie dieser Teil ermittelt wird, hängt von der Kostenart ab:

Gradtagszahlen gewichten die Monate nach ihrem typischen Heizbedarf. Ein Wintermonat erhält dabei ein deutlich höheres Gewicht als ein Sommermonat. Wer im Frühjahr auszieht, trägt deshalb bei den Grundkosten der Heizung einen höheren Anteil, als die reine Zahl der Monate vermuten lässt.

Rechenbeispiel zeitanteilig

Die Grundsteuer für Ihre Wohnung beträgt im Abrechnungsjahr 365 €. Sie ziehen zum 30. April aus, Ihre Mietzeit im Jahr umfasst 120 Tage. Ihr Anteil: 365 € × 120 / 365 = 120 €. Den Rest trägt der Nachmieter oder, bei Leerstand, der Vermieter.

Zwischenablesung und wer sie bezahlt

Zieht ein Nutzer im laufenden Abrechnungszeitraum aus, muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassung der betroffenen Räume ablesen lassen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sich der Verbrauch wegen des Zeitpunkts technisch nicht hinreichend genau ermitteln, werden alle Heizkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig und alle Warmwasserkosten zeitanteilig verteilt (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV). Abweichende vertragliche Vereinbarungen bleiben nach § 9b Abs. 4 HeizkostenV unberührt.

Die Kosten der Zwischenablesung sind keine Betriebskosten, weil sie nicht laufend, sondern nur einmalig anfallen. Sie sind deshalb nicht in der Betriebskostenabrechnung auf den ausziehenden Mieter umzulegen, sondern trägt grundsätzlich der Vermieter, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07).

Darf der Vermieter wegen der Nebenkosten Kaution einbehalten?

Ja, in begrenztem Umfang. Die Mietkaution sichert auch Ansprüche, die noch nicht fällig sind, also auch eine Nachzahlung aus einer Abrechnung, die erst nach dem Auszug erstellt wird. Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten, die er in angemessener Frist erteilen muss (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

• Angemessen ist ein Betrag, der sich an den Ergebnissen der Vorjahre orientiert. Der Einbehalt der ganzen Kaution nur wegen der Nebenkosten ist in der Regel nicht gerechtfertigt.
• Den übrigen Teil der Kaution muss der Vermieter abrechnen, wenn keine weiteren Ansprüche bestehen.
• Nach der Abrechnung wird der einbehaltene Betrag mit der Nachzahlung verrechnet oder ausgezahlt.

Eine feste Frist für die Rückzahlung der Kaution nennt das Gesetz nicht. Fragen Sie nach, wenn nach Ihrem Auszug viele Monate vergehen, ohne dass der Vermieter abrechnet.

Keine Abrechnung nach dem Auszug

Nach dem Ende des Mietverhältnisses haben Sie ein Druckmittel weniger: Laufende Vorauszahlungen, die Sie zurückhalten könnten, gibt es nicht mehr. Der Bundesgerichtshof gibt Ihnen dafür einen anderen Anspruch. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, können Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses die geleisteten Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum zurückverlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04).

Legt der Vermieter die Abrechnung noch im Streit vor, wird auf ihrer Grundlage abgerechnet. Eine Nachforderung kann er dann wegen der verpassten Frist in der Regel nicht mehr verlangen, ein Guthaben müssen Sie erhalten.

1. Fordern Sie die Abrechnung nach Ablauf der Frist schriftlich an und setzen Sie eine Frist.
2. Bleibt sie aus, verlangen Sie die Vorauszahlungen des betroffenen Zeitraums zurück.
3. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie gerichtlich vorgehen.

Die letzte Abrechnung prüfen: Punkte beim Mieterwechsel

Abrechnungen nach einem Mieterwechsel sind fehleranfälliger als gewöhnliche Jahresabrechnungen, weil Kosten zwischen zwei Parteien geteilt werden müssen. Achten Sie neben den üblichen Prüfpunkten auf diese Besonderheiten:

1. 01
   Mietzeit

   Ist Ihr Nutzungszeitraum richtig angegeben, also vom Beginn des Abrechnungszeitraums oder Ihrem Einzug bis zum Ende des Mietverhältnisses? Maßgeblich ist das Vertragsende, nicht der Tag, an dem Sie die Möbel abgeholt haben.

2. 02
   Vorauszahlungen

   Sind alle Vorauszahlungen bis zum Auszug angerechnet? Gerade die letzten Monate fehlen manchmal, wenn die Miete zusammen mit der Kaution verrechnet wurde.

3. 03
   Ablesewerte

   Stimmen die Werte der Zwischenablesung mit Ihrem Übergabeprotokoll überein? Fehlt eine Zwischenablesung, obwohl sie möglich gewesen wäre, fragen Sie nach dem Grund und nach der Verteilung.

4. 04
   Kosten der Ablesung

   Taucht eine Gebühr für die Zwischenablesung oder eine Nutzerwechselgebühr in Ihrem Anteil auf, prüfen Sie den Mietvertrag. Ohne besondere Vereinbarung trägt sie der Vermieter.

5. 05
   Leerstand

   Stand die Wohnung nach Ihrem Auszug leer, gehören die Kosten für diese Zeit nicht in Ihren Anteil.

Die vollständige Liste aller Prüfpunkte steht auf der Seite Nebenkostenabrechnung prüfen. Fehler müssen Sie auch als ehemaliger Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung rügen.Wie das geht, zeigt die Seite Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Checkliste: Nebenkosten beim Auszug

• Neue Anschrift: Teilen Sie sie dem Vermieter schriftlich mit. Die Abrechnung muss Ihnen zugehen, und dafür braucht der Vermieter eine Adresse.
• Zählerstände: Halten Sie Wasser, Wärme und Strom im Übergabeprotokoll fest.
• Vorauszahlungen: Bewahren Sie Kontoauszüge über die Zahlungen des letzten Jahres auf.
• Nachsendeauftrag: Er hilft, falls die Abrechnung doch an die alte Anschrift geht.
• Kaution: Notieren Sie, welchen Teil der Vermieter wegen der Nebenkosten einbehält.
• Frist: Tragen Sie sich das Ende der Abrechnungsfrist in den Kalender ein.
• Eigene Verträge: Strom und, wenn Sie selbst Gas beziehen, Gas kündigen Sie beim Versorger mit Zählerstand zum Auszug.

Umgekehrt: Einzug mitten im Jahr

Für den Nachmieter gelten dieselben Regeln spiegelbildlich. Er zahlt nur die Kosten ab seinem Einzug, die verbrauchsabhängigen Heizkosten nach der Zwischenablesung. Seine erste Abrechnung umfasst den vollen Abrechnungszeitraum, weist aber nur den Anteil ab Mietbeginn aus. Als Vorauszahlungen werden nur die Monate ab Einzug angesetzt.

Ob die Abrechnung danach stimmt, prüfen Sie mit der Checkliste auf der Seite Nebenkostenabrechnung prüfen.Ergibt sich eine Nachzahlung, lesen Sie weiter unter Nachzahlung der Nebenkosten.Wer Haushaltsdienstleistungen aus der letzten Abrechnung steuerlich nutzen möchte, findet Hinweise unter Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung.

Letzte Abrechnung prüfen lassen

Stimmt Ihr Anteil in der letzten Abrechnung, und darf der Vermieter so viel Kaution zurückhalten? Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage an einen unabhängigen Fachpartner weiter, zum Beispiel eine Kanzlei für Mietrecht. Die Vermittlung ist für Sie kostenlos. Wir selbst prüfen keine Abrechnungen und beraten nicht rechtlich.

Häufige Fragen zur Abrechnung nach dem Auszug