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Durchschnittliche Nebenkosten pro qm
Mieterinnen und Mieter zahlten im Abrechnungsjahr 2024 in Deutschland durchschnittlich 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat für Betriebskosten. Fallen alle denkbaren Kostenarten an, können es bis zu 3,68 Euro sein.
Die Zahlen stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB), veröffentlicht am 18.12.2025. Es ist der 17. Betriebskostenspiegel; ihm liegen nach Angaben des DMB Abrechnungsdaten für rund 12,4 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche zugrunde. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die durchschnittlichen Betriebskosten um mehr als 6 Prozent; für das Abrechnungsjahr 2023 hatte der DMB 2,51 Euro je m² und Monat genannt.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Durchschnitt aller Betriebskosten | 2,67 € je m² und Monat |
| Wenn alle Kostenarten anfallen | bis zu 3,68 € je m² und Monat |
| Heizung und Warmwasser, Durchschnitt | 1,32 € je m² und Monat |
| Heizung und Warmwasser, Spanne | 0,46 bis 2,18 € je m² und Monat |
| 80 m² Wohnung, alle Kostenarten | 3.532,80 € im Jahr |
Quelle: Deutscher Mieterbund, Pressemeldung und Überblick vom 18.12.2025 zum Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024, abgerufen am 27.10.2026. Stand dieser Seite: Oktober 2026.
Nebenkosten pro qm nach Kostenart
Der DMB weist die Durchschnittswerte auch für einzelne Kostenarten aus. Sie helfen, eine auffällige Position in der eigenen Abrechnung zu erkennen.
| Kostenart | € je m² und Monat |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 1,32 (Spanne 0,46 bis 2,18) |
| Hauswart, wenn Reinigung, Garten oder Winterdienst nicht separat abgerechnet werden | 0,37 |
| Sach und Haftpflichtversicherung | 0,31 |
| Wasser und Abwasser | 0,29 |
| Hauswart, wenn Reinigung, Garten oder Winterdienst separat abgerechnet werden | 0,21 |
| Gebäudereinigung | 0,21 |
| Aufzug | 0,20 |
| Grundsteuer | 0,18 |
| Müllbeseitigung | 0,16 |
| Gartenpflege | 0,15 |
| Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen | 0,07 |
| Sonstige Kosten | 0,07 |
| Beleuchtung | 0,06 |
| Straßenreinigung | 0,04 |
| Schornsteinreinigung | 0,04 |
Die Werte der einzelnen Kostenarten lassen sich nicht einfach zum Gesamtdurchschnitt addieren, weil nicht jede Kostenart in jedem Haus anfällt. Einen Aufzug gibt es zum Beispiel nur in einem Teil der Gebäude. Beim Kabelfernsehen spiegelt der Wert das Jahr 2024 wider, in dem die Umlage nur bis Ende Juni zulässig war; der DMB nennt einen Rückgang dieser Position um rund 42 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Quelle: Deutscher Mieterbund, Alle Betriebskostenarten im Überblick, 18.12.2025.
Nebenkosten pro qm berechnen
Tragen Sie die Summe Ihrer Betriebskosten aus der Abrechnung und Ihre Wohnfläche ein. Wenn Sie die Heizkosten getrennt angeben, zeigt der Rechner auch den Wert ohne Heizung. Ohne Abrechnung können Sie nur die Fläche eintragen und erhalten eine Orientierung auf Basis des Durchschnitts.
Nebenkosten je m² und Monat
Vergleichswerte: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds, Abrechnungsjahr 2024. Ein Abstand zum Durchschnitt beweist keinen Fehler in der Abrechnung. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
So berechnen Sie die Nebenkosten pro qm selbst
Die Formel ist einfach: Betriebskosten im Abrechnungszeitraum geteilt durch Wohnfläche, geteilt durch die Zahl der Monate.
Ein Rechenbeispiel mit den Zahlen aus unserem Beispiel einer Betriebskostenabrechnung: 3.404,20 Euro für eine 72 m² Wohnung im Kalenderjahr ergeben 3.404,20 ÷ 72 ÷ 12 = 3,94 Euro je m² und Monat. Davon entfallen 1.123,20 Euro auf Heizung und Warmwasser, also 1,30 Euro je m² und Monat; das liegt nahe am Durchschnitt von 1,32 Euro. Ohne Heizung bleiben 2,64 Euro je m² und Monat. Für einen Vergleich lohnt der Blick auf die einzelnen Positionen: Im Beispiel gibt es einen Hauswart mit 0,29 Euro je m² und Monat und eine eigene Gartenpflege mit 0,13 Euro.
Prüfen Sie dabei auch, ob die Wohnfläche richtig angesetzt ist. Weicht sie ab, ändert sich nicht nur der Wert je m², sondern bei Umlage nach Fläche auch Ihr Anteil. Mehr dazu unter Umlageschlüssel.
Nebenkosten für eine Wohnung schätzen
Wer eine Wohnung sucht oder die Höhe der Vorauszahlung einschätzen möchte, kann mit dem Durchschnitt grob rechnen. Die Tabelle multipliziert die Wohnfläche mit 2,67 Euro und mit 3,68 Euro je m² und Monat.
| Wohnfläche | Durchschnitt 2,67 € je m² | Alle Kostenarten 3,68 € je m² |
|---|---|---|
| 40 m² | 106,80 € im Monat | 147,20 € im Monat |
| 60 m² | 160,20 € im Monat | 220,80 € im Monat |
| 80 m² | 213,60 € im Monat | 294,40 € im Monat |
| 100 m² | 267,00 € im Monat | 368,00 € im Monat |
Die tatsächlichen Kosten hängen vom Gebäude ab: Energieträger und Dämmung bestimmen die Heizkosten, Gemeinde und Grundstück die Gebühren für Wasser, Abwasser, Müll und Grundsteuer, Ausstattung wie Aufzug oder Hauswart weitere Positionen. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Monatliche Vorauszahlung aus der Abrechnung ableiten
Aussagekräftiger als der bundesweite Durchschnitt ist für die eigene Wohnung die letzte Abrechnung. Teilen Sie die Summe Ihrer Betriebskosten durch zwölf, dann sehen Sie, welche monatliche Vorauszahlung die Kosten gedeckt hätte.
Im Beispiel mit 3.404,20 Euro im Jahr sind das 283,68 Euro im Monat. Gezahlt wurden 270 Euro, daraus entstand die Nachzahlung von 164,20 Euro. Nach der Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Kosten laut Abrechnung je Monat | 3.404,20 € ÷ 12 | 283,68 € |
| bisherige Vorauszahlung | 270,00 € | |
| Fehlbetrag je Monat | 283,68 € minus 270,00 € | 13,68 € |
| je m² und Monat bei 72 m² | 283,68 € ÷ 72 | 3,94 € |
Wer eine Wohnung anmieten möchte, kann den Vermieter nach der letzten Betriebskostenabrechnung für die Wohnung fragen und die angegebene Vorauszahlung mit diesem Rechenweg vergleichen. Ergänzend hilft der Energieausweis des Gebäudes, die zu erwartenden Heizkosten einzuschätzen.
Was die Nebenkosten pro qm bestimmt
Warum zwei Wohnungen gleicher Größe sehr unterschiedliche Nebenkosten haben können, erklärt sich meist aus wenigen Faktoren. Die Liste hilft, den eigenen Wert einzuordnen, bevor Sie einzelne Positionen beanstanden.
| Faktor | betroffene Positionen |
|---|---|
| Energieträger, Dämmung und Alter der Heizung | Heizung und Warmwasser, CO2 Kosten |
| Gebühren der Gemeinde | Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung, Grundsteuer |
| Ausstattung des Hauses | Aufzug, Hauswart, Gartenpflege, Gemeinschaftswaschküche |
| Größe des Hauses | Fixkosten wie Wartung oder Versicherung verteilen sich auf mehr oder weniger Fläche |
| Verbrauchsverhalten | Verbrauchsanteil bei Heizung, Warmwasser und Wasser |
Nebenkosten in der Miete: Kaltmiete, Warmmiete, Bruttomiete
In Wohnungsanzeigen werden Nebenkosten unterschiedlich ausgewiesen. Die Kaltmiete enthält keine Betriebskosten. Die Warmmiete umfasst Kaltmiete und Vorauszahlungen für alle Betriebskosten einschließlich Heizung. Bei einer Bruttomiete oder Pauschale sind die Betriebskosten enthalten und es gibt keine jährliche Abrechnung. Wie sich diese Formen rechtlich unterscheiden, erklärt die Seite Betriebskosten.
Was der Vergleich mit dem Durchschnitt zeigt
Der DMB weist selbst darauf hin, dass mit dem Betriebskostenspiegel keine verbindliche Überprüfung einer Abrechnung oder einzelner Kostenhöhen möglich ist. Deutliche Abweichungen können aber ein Anlass sein, einzelne Positionen genauer anzusehen, besonders wenn die Abrechnung Werte deutlich über dem Betriebskostenspiegel ausweist.
- Vergleichen Sie zuerst die großen Positionen: Heizung, Wasser, Hauswart, Versicherung.
- Vergleichen Sie jede Position auch mit Ihrem Vorjahr; das ist oft aussagekräftiger als der bundesweite Wert.
- Fragen Sie bei Ausreißern nach den Gründen und sehen Sie die Belege ein (§ 556 Abs. 4 BGB).
- Prüfen Sie, ob die Position überhaupt umlagefähig ist, siehe umlagefähige Nebenkosten.
Rechtlich maßgeblich ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, nicht der Durchschnitt. Alle Prüfschritte finden Sie auf der Startseite unter Nebenkostenabrechnung prüfen.
Nebenkosten pro qm 2025: Stand der Daten
Der Betriebskostenspiegel erscheint jeweils rund ein Jahr nach dem Abrechnungsjahr: die Werte für 2023 im Dezember 2024, die Werte für 2024 im Dezember 2025. Zahlen für das Abrechnungsjahr 2025 hatte der DMB bei Redaktionsschluss im Oktober 2026 noch nicht veröffentlicht. Wir aktualisieren diese Seite, sobald neue Werte vorliegen, und nennen keine Prognosen.
Häufige Fragen zu Nebenkosten pro qm
Wie hoch sind die Nebenkosten pro qm im Durchschnitt?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lagen sie im Abrechnungsjahr 2024 bei durchschnittlich 2,67 Euro je m² und Monat. Wenn alle Kostenarten anfallen, können es bis zu 3,68 Euro sein.
Wie berechne ich die Nebenkosten meiner Wohnung pro qm?
Teilen Sie die Summe Ihrer Betriebskosten aus der Abrechnung durch die Wohnfläche und durch die Zahl der Monate im Abrechnungszeitraum. Bei 2.400 Euro im Jahr und 80 m² sind das 2,50 Euro je m² und Monat.
Wie viel Nebenkosten zahlt man für 80 m²?
Mit dem Durchschnitt von 2,67 Euro je m² und Monat sind es rund 213,60 Euro im Monat. Der DMB nennt für 80 m² bei Anfallen aller Kostenarten 3.532,80 Euro im Jahr. Die tatsächlichen Kosten hängen stark vom Gebäude ab.
Welche Heizkosten pro qm sind üblich?
Für Heizung und Warmwasser nennt der Betriebskostenspiegel für 2024 einen Durchschnitt von 1,32 Euro je m² und Monat und eine Spanne von 0,46 bis 2,18 Euro.
Gibt es schon Werte für 2025?
Bis Oktober 2026 hat der Deutsche Mieterbund noch keinen Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2025 veröffentlicht. Die aktuellsten Werte betreffen das Abrechnungsjahr 2024.
Sind meine Nebenkosten zu hoch, wenn sie über dem Durchschnitt liegen?
Nicht automatisch. Der Durchschnitt ist kein Grenzwert. Eine deutliche Abweichung ist aber ein Anlass, die betroffenen Positionen und die Belege zu prüfen.
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.