Umlagefähige Nebenkosten: was der Vermieter umlegen darf

Wann Nebenkosten umlagefähig sind

Eine Kostenposition darf nur dann in Ihrer Abrechnung stehen, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen.

1. 01
   Betriebskosten im Sinne der BetrKV

   Die Kosten fallen laufend an und gehören zu einer der 17 Nummern des § 2 BetrKV. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung sind ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

2. 02
   Vereinbart im Mietvertrag

   Der Mieter trägt Betriebskosten nur, soweit das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf den Katalog der BetrKV ist üblich. Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen einzeln benannt sein.

3. 03
   Tatsächlich entstanden und wirtschaftlich

   Umgelegt werden die Kosten, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind, und zwar unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Fehlt eine der drei Voraussetzungen, gehört die Position nicht in Ihre Abrechnung, auch wenn sie im Haus tatsächlich angefallen ist. Den Begriff der Betriebskosten selbst erklärt die Seite Betriebskosten.

Was in den Nebenkosten enthalten sein darf

Die Startseite zeigt die 17 Nummern des § 2 BetrKV im Überblick. Wichtiger für die Prüfung ist, was die Verordnung zu den einzelnen Nummern ausdrücklich mitzählt. Die folgende Übersicht fasst den Wortlaut nach Gruppen zusammen.

Quelle: § 2 BetrKV, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 27.10.2026.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Die folgenden Kosten haben in einer Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen. Finden Sie eine solche Position, kürzt sich Ihr Anteil um den entsprechenden Betrag.

Typisch sind Mischrechnungen, in denen ein Teil umlagefähig ist und ein anderer nicht. Eine Wartungsrechnung für den Aufzug kann zum Beispiel den Austausch eines Bauteils enthalten. Dann darf nur der Wartungsanteil in die Abrechnung, und der Vermieter muss den Rest herausrechnen.

Grundsteuer in den Nebenkosten

Die Grundsteuer ist die einzige öffentliche Last, die § 2 Nr. 1 BetrKV namentlich nennt. Sie ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Ohne besondere Vereinbarung wird sie nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB), bei einer vermieteten Eigentumswohnung nach dem Schlüssel der Eigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).

Umgelegt wird der Betrag, der für den Abrechnungszeitraum tatsächlich festgesetzt ist. Ändert sich der Bescheid, ändert sich auch der umlagefähige Betrag. Steigt die Grundsteuer deutlich, kann der Vermieter nach der nächsten Abrechnung die Vorauszahlung in Textform anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Prüfen Sie, ob der in der Abrechnung genannte Betrag zum Bescheid passt; den Bescheid können Sie im Rahmen der Belegeinsicht verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Kabelgebühren und Glasfaser seit Juli 2024

Bis zum 30. Juni 2024 durften Vermieter die Entgelte für den Kabelanschluss über die Nebenkosten abrechnen. Seit dem 1. Juli 2024 erlaubt § 2 Nr. 15 BetrKV für Gemeinschaftsantenne und Breitbandverteilanlage nur noch die Kosten des Betriebsstroms und der Prüfung, nicht mehr Nutzungsentgelte, Gebühren für die Kabelweitersendung oder Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Wer im Abrechnungsjahr 2024 noch Kabelentgelte für das zweite Halbjahr findet, sollte nachfragen.

Neu ist das Glasfaser Bereitstellungsentgelt (§ 2 Nr. 15 Buchstabe c BetrKV in Verbindung mit § 72 Telekommunikationsgesetz). Es gilt für eine gebäudeinterne Verteilanlage, die vollständig aus Glasfaser besteht und bei der Sie Ihren Anbieter frei wählen können. Das Entgelt ist begrenzt:

• höchstens 60 Euro im Jahr und höchstens 540 Euro insgesamt je Wohneinheit (§ 72 Abs. 2 TKG),
• erhoben für bis zu fünf Jahre, in Ausnahmefällen bis zu neun Jahre,
• vom Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung zu tragen (§ 556 Abs. 3a BGB),
• bei einer aufwändigen Maßnahme über 300 Euro Gesamtkosten nur, wenn der Vermieter nach Möglichkeit drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste gewählt hat.

Sonstige Betriebskosten: nur mit Vereinbarung

Nummer 17 ist ein Auffangtatbestand für Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die in den Nummern 1 bis 16 nicht vorkommen. Umlegen darf der Vermieter sie nur, wenn der Mietvertrag sie konkret bezeichnet. Ein bloßer Hinweis auf sonstige Betriebskosten genügt nicht.

Als Beispiele nennt der Deutsche Mieterbund in seinem Überblick zum Betriebskostenspiegel die Kosten für ein Schwimmbad oder eine Sauna im Haus, Prüfgebühren für Feuerlöscher und die Reinigung von Dachrinnen. Für Rauchwarnmelder hat der Bundesgerichtshof unterschieden: Die Miete der Geräte ist nicht umlagefähig (VIII ZR 379/20); die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Funktion können dagegen Betriebskosten sein, wenn sie vereinbart sind.

Hauswart, Gartenpflege und Eigenleistungen des Vermieters

Beim Hauswart steckt der Fehler oft im Detail. Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen, soweit die Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Erledigt der Hauswart auch Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst, dürfen diese Arbeitskosten nicht ein zweites Mal unter den Nummern 2 bis 10 und 16 erscheinen.

Fragen Sie deshalb nach dem Hauswartvertrag oder der Tätigkeitsbeschreibung. Ein Anteil für Kleinreparaturen oder Verwaltungsarbeit muss herausgerechnet sein.

Erledigt der Vermieter selbst Arbeiten wie Gartenpflege oder Treppenhausreinigung, darf er sie mit dem Betrag ansetzen, den ein Unternehmen für die gleiche Leistung berechnen würde, aber ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV).

Checkliste: Positionen der Abrechnung prüfen

• Steht jede Position im Mietvertrag, direkt oder über den Verweis auf § 2 BetrKV?
• Sind sonstige Betriebskosten im Vertrag einzeln benannt?
• Enthält eine Position Verwaltung, Kontoführung, Porto oder Reparaturen?
• Tauchen Kabelentgelte nach dem 30. Juni 2024 auf?
• Wird Miete für Rauchwarnmelder oder andere Geräte umgelegt, die nicht der Verbrauchserfassung nach Heizkostenverordnung dienen?
• Sind Hauswart und Reinigung oder Gartenpflege doppelt abgerechnet?
• Passen Grundsteuer und Versicherung zu Bescheid und Police?
• Ist eine Position im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen, ohne dass ein Grund erkennbar ist?

Wie sich der Anteil Ihrer Wohnung bei jeder Position berechnet, zeigt die Seite Umlageschlüssel.Wenn Sie Fehler finden, hilft die Seite Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung bei der Formulierung. Alle weiteren Prüfschritte stehen auf der Startseite Nebenkostenabrechnung prüfen.

Unklare Positionen prüfen lassen

Ob eine Klausel im Mietvertrag eine Kostenart wirksam umlegt, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls. Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage an einen unabhängigen Fachpartner weiter, zum Beispiel eine Kanzlei für Mietrecht. Die Vermittlung ist für Sie kostenlos; die Konditionen vereinbaren Sie direkt mit dem Fachpartner. Wir selbst prüfen nicht und beraten nicht rechtlich.

Häufige Fragen zu umlagefähigen Nebenkosten