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Ihr Recht auf Belegeinsicht
Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB). Das Recht folgt außerdem aus § 259 BGB, nach dem jeder, der über Einnahmen und Ausgaben Rechenschaft ablegen muss, auf Verlangen Belege vorzulegen hat.
Einen besonderen Grund müssen Sie nicht nennen. Nach dem Bundesgerichtshof genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Sie müssen also keinen konkreten Fehler vermuten, um die Einsicht verlangen zu können.
Die Belegeinsicht ist kein Misstrauensvotum, sondern der vorgesehene Weg, eine Abrechnung nachzuvollziehen. Erst mit den Rechnungen lässt sich prüfen, ob in einer Position Reparaturen oder Verwaltungskosten stecken oder ob ein Betrag dem richtigen Zeitraum zugeordnet ist.
Welche Belege Sie einsehen dürfen
Einsehen dürfen Sie alle Unterlagen, die für die Prüfung der Abrechnung erforderlich sind. Die Rechtsprechung hat den Umfang in mehreren Punkten geklärt:
- Rechnungen und Verträge zu jeder Kostenart, etwa mit Reinigungsfirma, Hauswart, Wartungsfirma oder Versicherung.
- Zahlungsbelege, also der Nachweis, dass der Vermieter die Rechnungen bezahlt hat. Das gilt unabhängig davon, ob er nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet (BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19).
- Verbrauchswerte der anderen Mieter, wenn mehrere Wohnungen gemeinsam versorgt werden, etwa bei Heizung oder Wasser (BGH, VIII ZR 189/17).
- Gebührenbescheide der Gemeinde, etwa für Grundsteuer, Müll oder Abwasser.
- Heizkostenabrechnung des Messdienstes mit Gesamtkosten, Ablesewerten und Verteilung.
| Kostenart | Belege, die Sie anfordern können | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Grundsteuer, Müll, Straßenreinigung, Abwasser | Bescheide der Gemeinde | Zeitraum und Bezug auf das richtige Grundstück |
| Hauswart | Vertrag, Rechnungen, Tätigkeitsbeschreibung | Anteile für Reparatur oder Verwaltung |
| Wartung von Aufzug oder Heizung | Wartungsvertrag, Rechnungen | Reparaturen und Ersatzteile in der Rechnung |
| Gebäudereinigung, Gartenpflege | Vertrag, Rechnungen | Leistungszeitraum, Einzelaufträge außerhalb des Vertrags |
| Versicherungen | Police, Beitragsrechnung | nur Sach und Haftpflicht für das Gebäude, keine Rechtsschutz oder Mietausfallversicherung |
| Heizung und Warmwasser | Brennstoffrechnungen, Abrechnung des Messdienstes, Ablesebelege | Anfangs und Endbestand, Ablesewerte Ihrer Wohnung |
Originale, Kopien oder digitale Belege?
Lange war umstritten, ob Sie die Originale sehen dürfen oder ob Kopien genügen. Der Bundesgerichtshof hat 2021 entschieden, dass der Mieter grundsätzlich Einsicht in die Originalbelege verlangen kann; nur im Einzelfall kann sich der Anspruch nach Treu und Glauben auf Kopien oder Scans beschränken (BGH, Urteil vom 15.12.2021, VIII ZR 66/20).
Nach dem aktuellen Wortlaut des § 556 Abs. 4 BGB ist der Vermieter ausdrücklich berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen (Stand Oktober 2026). Liegen Rechnungen nur digital vor, gibt es ohnehin kein Papieroriginal. Fragen Sie im Zweifel nach, in welcher Form die Belege vorliegen.
| Form | Was gilt |
|---|---|
| Einsicht vor Ort | Regelfall, üblicherweise in den Räumen des Vermieters oder der Verwaltung |
| Elektronische Bereitstellung | zulässig nach § 556 Abs. 4 BGB, etwa per Download oder E Mail |
| Zusendung von Kopien | bei preisfreiem Wohnraum grundsätzlich kein Anspruch; anders, wenn Ihnen die Einsicht vor Ort nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05) |
Ob Sie bei der Einsicht vor Ort Fotos mit dem Telefon machen dürfen, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Sprechen Sie das bei der Terminvereinbarung an. Eigene Notizen sind in jedem Fall möglich.
Belege anfordern: Muster für Ihr Schreiben
Die Anforderung muss keine Form einhalten. Ein Schreiben oder eine E Mail mit klaren Angaben beschleunigt die Sache. Der folgende Text ist ein unverbindliches Beispiel; passen Sie ihn an Ihre Abrechnung an.
Betriebskostenabrechnung [Zeitraum], Wohnung [Anschrift, Lage]
Sehr geehrte Damen und Herren,
zur Prüfung Ihrer Abrechnung vom [Datum], die ich am [Datum] erhalten habe, bitte ich nach § 556 Abs. 4 BGB um Einsicht in die zugrunde liegenden Belege, insbesondere zu den Positionen [zum Beispiel Hauswart, Gartenpflege, Wartung] einschließlich der Verträge und Zahlungsbelege.
Bitte schlagen Sie mir bis zum [Datum] einen Termin vor oder stellen Sie mir die Belege elektronisch bereit. Einwendungen nach der Einsicht behalte ich mir vor.
Mit freundlichen Grüßen
[Name]
Nennen Sie die Positionen, die Sie sehen möchten. Das Recht umfasst zwar alle Belege, eine gezielte Anfrage wird aber schneller bearbeitet und der Termin bleibt überschaubar.
Die Einsicht vorbereiten und durchführen
- 01Vorbereiten
Markieren Sie in der Abrechnung die Positionen, die Ihnen auffallen. Legen Sie die Vorjahresabrechnung und den Mietvertrag bereit. Notieren Sie die Gesamtbeträge, die Sie mit den Rechnungen abgleichen wollen.
- 02Summen abgleichen
Ergeben die Rechnungen einer Kostenart zusammen den Betrag, der in der Abrechnung steht?
- 03Zeitraum prüfen
Betreffen die Rechnungen den Abrechnungszeitraum? Bei Jahresverträgen, die nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen, muss der Vermieter zeitlich abgrenzen, wenn er nach dem Leistungsprinzip abrechnet.
- 04Inhalt lesen
Stehen auf Rechnungen für Hauswart oder Wartung Reparaturen, Ersatzteile oder Verwaltungsarbeiten? Diese Anteile gehören nicht in die Betriebskosten.
- 05Empfänger prüfen
Ist die Rechnung an das richtige Objekt adressiert? Bei Eigentümern mit mehreren Häusern können Rechnungen falsch zugeordnet sein.
- 06Festhalten
Notieren Sie Rechnungsnummer, Datum, Betrag und Ihre Beobachtung. Diese Notizen sind die Grundlage Ihrer Einwendungen.
Planen Sie die Einsicht so, dass danach noch genug Zeit für Ihre Einwendungen bleibt. Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung läuft während der Belegeinsicht weiter.Wie Sie Ihre Ergebnisse in ein Schreiben fassen, zeigt die Seite Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
Abflussprinzip und Leistungsprinzip: warum der Zeitraum zählt
Bei der Einsicht fällt oft auf, dass Rechnungsdaten nicht zum Abrechnungsjahr passen. Das muss kein Fehler sein. Vermieter dürfen auf zwei Arten abrechnen:
| Prinzip | Was in die Abrechnung kommt | Was Sie prüfen |
|---|---|---|
| Abflussprinzip | Kosten, die der Vermieter im Abrechnungsjahr bezahlt hat | Zahlungsdaten auf Kontoauszügen oder Zahlungsbelegen |
| Leistungsprinzip | Kosten für Leistungen, die im Abrechnungsjahr erbracht wurden | Leistungszeiträume auf den Rechnungen, Abgrenzung bei Jahresverträgen |
Gerade deshalb dürfen Sie auch die Zahlungsbelege sehen (BGH, VIII ZR 118/19). Achten Sie darauf, dass eine Rechnung nicht in zwei Jahren abgerechnet wird und dass der Vermieter bei derselben Kostenart nicht ohne Grund zwischen den Prinzipien wechselt. Fragen Sie nach, wenn Sie das Prinzip nicht erkennen können.
Vermieter reagiert nicht oder verweigert die Einsicht
Gewährt der Vermieter die Einsicht nicht, hat das Folgen für seine Nachforderung. Solange und soweit er einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachkommt, müssen Sie die Nachforderung nicht leisten. Der BGH leitet dieses vorübergehende Leistungsverweigerungsrecht aus Treu und Glauben ab; eine Zahlungsklage des Vermieters ist dann als derzeit unbegründet abzuweisen (BGH, VIII ZR 189/17, bestätigt in VIII ZR 118/19).
- Erinnern Sie schriftlich an Ihre Anforderung und setzen Sie eine neue Frist.
- Teilen Sie mit, dass Sie die Nachforderung bis zur Einsicht nicht leisten.
- Erheben Sie vorsorglich innerhalb der zwölf Monate Einwendungen gegen die Positionen, die Ihnen ohne Belege unklar sind, damit die Frist nicht abläuft.
- Lassen Sie sich beraten, wenn der Vermieter weiter nicht reagiert.
Das Leistungsverweigerungsrecht betrifft die Nachforderung aus der Abrechnung, nicht die laufende Miete.Mehr zum Umgang mit der Nachforderung steht unter Nachzahlung der Nebenkosten.
Belegeinsicht bei einer vermieteten Eigentumswohnung
Wohnen Sie in einer vermieteten Eigentumswohnung, liegen die meisten Rechnungen nicht beim Vermieter, sondern bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Ihr Anspruch richtet sich trotzdem gegen Ihren Vermieter. Er muss sich die Belege in der Regel bei der Verwaltung beschaffen oder Ihnen die Einsicht dort ermöglichen. Grundsteuer und eigene Versicherungen des Eigentümers rechnet er dagegen meist selbst ab; diese Belege hat er direkt.
Zur Übersicht mit allen Prüfpunkten und dem Fristrechner geht es zurück auf Nebenkostenabrechnung prüfen.
Unterstützung bei der Belegprüfung
Möchten Sie die Belege nicht allein auswerten oder verweigert der Vermieter die Einsicht? Über dieses Formular leiten wir Ihre Anfrage an einen unabhängigen Fachpartner weiter, zum Beispiel eine Kanzlei für Mietrecht. Die Vermittlung ist für Sie kostenlos. Wir selbst prüfen keine Abrechnungen und beraten nicht rechtlich.
Häufige Fragen zur Belegeinsicht
Habe ich als Mieter ein Recht auf Belegeinsicht?
Ja. Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB). Einen besonderen Grund müssen Sie nicht nennen.
Muss der Vermieter mir Kopien schicken?
Grundsätzlich nicht. Er muss die Einsicht ermöglichen und darf die Belege elektronisch bereitstellen. Kopien kann ein Mieter von preisfreiem Wohnraum nur verlangen, wenn ihm die Einsicht vor Ort nicht zugemutet werden kann.
Bis wann muss ich die Belegeinsicht verlangen?
Eine eigene Frist gibt es nicht. Weil Ihre Einwendungen aber innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden müssen, sollten Sie die Einsicht früh anfordern.
Darf ich die Verbrauchswerte der Nachbarn sehen?
Ja, soweit das zur Prüfung erforderlich ist, etwa bei gemeinsam versorgten Gebäuden für Heizung und Wasser (BGH, VIII ZR 189/17).
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Belegeinsicht verweigert?
Sie müssen die Nachforderung dann vorerst nicht bezahlen. Erinnern Sie mit Frist und erheben Sie vorsorglich Einwendungen innerhalb der zwölf Monate.
Darf ich bei der Belegeinsicht Fotos machen?
Das Gesetz regelt das nicht ausdrücklich. Klären Sie es bei der Terminvereinbarung. Wenn der Vermieter die Belege elektronisch bereitstellt, stellt sich die Frage nicht.
Stand: Oktober 2026. Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.